Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, le diagnostic de performance énergétique est devenu un indispensable dans la vie des propriétaires vendeurs ou bailleurs depuis de nombreuses années. Aujourd’hui véritable outil de mesure de la consommation énergétique d’un bien, il offre une vision large de l’état du parc immobilier, mais aussi des possibilités de réhabilitation de bâtiments en bas de classement. Retrouvez toutes les informations utiles pour comprendre les changements profonds du DPE depuis 2021.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil incontournable pour évaluer la consommation d’énergie d’un bien immobilier, à vendre ou à louer. Il a connu de nombreuses évolutions en corrélation avec les besoins énergétiques actuels et tend à se durcir au fil des années pour répondre aux questions climatiques à venir.
Définition du DPE
Le diagnostic de performance énergétique fait partie des diagnostics techniques immobiliers obligatoires lors de la vente ou de la mise en location d’un bien. Il sert à estimer la consommation d’énergie de tout bâtiment à usage résidentiel, dans le but de réduire les émissions de gaz à effets de serre. Ce DPE est réalisé par un diagnostiqueur agréé par le ministère de la Transition écologique — souvent en même temps que les autres diagnostics techniques obligatoires — à l’occasion de la construction, de la vente ou de la mise en location d’un logement.
L’objectif du diagnostic de performance énergétique s’inscrit dans une démarche environnementale, dans le but d’informer et de sensibiliser les propriétaires et locataires de l’impact énergétique de leur lieu de vie. De plus, la déperdition énergétique a un coût. Un diagnostic permet d’envisager des solutions sur le long terme afin de réduire la consommation d’énergie d’un bien immobilier.
Comment réaliser un DPE ?
Pour réaliser un diagnostic de performance énergétique, le propriétaire du bien immobilier à vendre ou à louer doit faire appel à un professionnel certifié. Le ministère de la Transition écologique propose un annuaire en ligne qui répertorie les diagnostiqueurs agréés. La technique de diagnostic énergétique est précisée par l’arrêté du 8 octobre 2021 et doit être scrupuleusement respectée.
Le diagnostiqueur s’aide de la méthode 3CL (calcul des consommations conventionnelles du logement) en collectant l’ensemble des informations pertinentes sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation et de ventilation. Avant la réforme du diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur baisait son calcul sur les factures du foyer. Cette technique a été abandonnée puisqu’elle s’appuyait sur des habitudes de consommation plutôt que sur des critères tangibles.
En cas de non-respect de l’obligation de consultation d’un diagnostiqueur certifié, le propriétaire pourra être sanctionné d’une amende de 1500 €. De même, un diagnostiqueur non agréé qui intervient sur un logement sans certification pourra également recevoir une amende de 1500 €.
Combien coûte la réalisation d’un DPE ?
La réalisation du diagnostic de performance énergétique, au même titre que tous les diagnostics techniques obligatoires, est à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur.
Le prix d’un diagnostic de performance énergétique dépend de plusieurs facteurs tels que la superficie du logement, sa localisation, son équipement, mais plus souvent encore, du diagnostiqueur lui-même. On considère qu’un DPE coûte entre 100 € et 250 €.
Durée de validité du DPE
Le diagnostic de performance énergétique est valide pour une durée de 10 ans. Au-delà, les propriétaires qui souhaitent vendre ou louer un bien immobilier doivent obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié afin de réaliser un nouveau DPE.
Transmission du DPE
Une fois qu’il a réalisé le diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur doit adresser les résultats à l’Agence de transition écologique (ADEME). Cette dernière transmet ensuite un numéro d’identification à inscrire sur le diagnostic de performance énergétique et à communiquer au propriétaire. Si le DPE ne mentionne pas ce numéro, il n’est pas valide.
De plus, si le diagnostiqueur ne notifie pas les résultats du DPE à l’ADEME, il pourra recevoir une amende de 1500 €.
DPE : ce qui change depuis le 1er juillet 2021
L’année 2021 a marqué de nombreux changements dans l’application du diagnostic de performance énergétique, avec un objectif clair : lutter contre les logements énergivores. Depuis le décret no 2021-19 du 11 janvier 2021, la décence d’un bien immobilier est établie selon des critères stricts. La loi Climat ne fait que renforcer cette volonté dès le début de l’année 2023 et ce, jusqu’en 2034.
L’objectif : lutter contre les passoires thermiques
Obligatoire depuis 2007, le diagnostic de performance énergétique permet de fournir des informations détaillées sur l’état d’un bâtiment ou d’un logement dans le cadre de sa vente ou de sa mise en location. Le futur acquéreur peut alors avoir une idée précise des charges énergétiques du bien ainsi que des potentiels travaux à réaliser pour augmenter ses performances. Ces mesures visent aujourd’hui à écarter progressivement du parc immobilier actuel les logements énergivores, que le diagnostic de performance énergétique classe entre E et G. Le seuil maximal de consommation d’énergie est, pour le moment, fixé à 450 kWh/m2 ; c’est-à-dire que les biens immobiliers qui dépassent ce seuil seront exclus du marché locatif. Seuls les logements classés G sont concernés par cette mesure, mais tous les biens situés entre E et G seront impactés à l’horizon 2034.
Pour remonter la classe énergétique d’un logement et pouvoir continuer à le louer, les propriétaires devront effectuer des travaux de rénovation afin de correspondre aux critères de décence prévus par l’État. Les loyers des biens classés entre F et G et dont le bail a été signé avant le 1er janvier 2023 sont désormais gelés jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires. Ainsi, les logements qui n’ont pas été rénovés d’ici 2025 ne pourront plus être proposés à la location.
Nouvelles étiquettes énergie
Jusqu’au 1er juillet 2021, il existait deux étiquettes distinctes :
– L’étiquette énergie : elle représentait la consommation en kWh/m2 des logements énergivores, du vert au rouge.
– L’étiquette climat : elle désignait les émissions de gaz à effet de serre en kWh/m2 en dégradé de violet.
Aujourd’hui, ces deux étiquettes ont fusionné pour plus de clarté. Ainsi, la note qui apparait, de A à G, sur cette nouvelle étiquette prend en compte la plus mauvaise des deux classes. Cette caractéristique pourrait pousser les propriétaires à améliorer l’empreinte énergétique des logements qu’ils proposent à la location ou à la vente.
Un diagnostic commun pour la vente et pour la location
Le diagnostic de performance énergétique est le même lorsqu’il s’agit d’un logement à vendre ou d’un bien à louer.
DPE immeuble et logement
Les copropriétés de petites tailles et de tailles moyennes sont aujourd’hui contraintes de procéder à un diagnostic de performance énergétique collectif conformément à la loi no 2012-788 du 12 juillet 2010 dite loi Grenelle 2. Ce diagnostic, obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots qui disposent d’un équipement collectif (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, etc.), permet de prendre en compte le bâtiment dans son ensemble, parties communes incluses. Les immeubles de plus de 50 lots devront réaliser un audit énergétique en lieu et place du DPE.
Le DPE collectif contient une description de la copropriété et de ses équipements, une indication de sa consommation énergétique, une étiquette « énergie » et une étiquette « climat », ainsi que des recommandations de travaux. Ce diagnostic peut se substituer au DPE individuel lors de la vente ou de la location d’un bien. Il est toutefois nécessaire et plus avantageux de réaliser un DPE individuel si des travaux ayant pu changer la classe énergétique du logement ont été effectués.
La localisation prise en compte
Le DPE prend indirectement en compte la localisation du bâtiment dans le cas où celui-ci serait situé dans une zone climatique qui pourrait influencer le diagnostic.
Concernant le prix, le tarif n’étant pas réglementé, il convient au diagnostiqueur de répercuter le coût de déplacement en fonction de la localisation du bien à diagnostiquer.
La fin du DPE vierge
À partir du 1er juillet 2021, il est interdit de présenter un diagnostic de performance énergétique vierge. Ce document, non rempli, visait majoritairement les logements construits avant 1948. En effet, le DPE se basait sur les factures, donc sur la consommation personnelle des propriétaires actuels d’un bien. Concernant les logements anciens, il était souvent impossible de fournir une traçabilité complète sans les documents des propriétaires précédents. Le DPE vierge n’a plus lieu d’exister puisque cette pratique dite « sur factures » est aujourd’hui proscrite.
Cette décision découle d’une volonté de l’État de permettre une transparence totale sur la situation du parc immobilier résidentiel. Il veille ainsi à proposer des logements décents, avec une consommation d’énergie mesurée et des factures énergétiques mieux gérées.
Une meilleure lisibilité de la facture énergétique annuelle
Le nouveau diagnostic de performance énergétique offre également une meilleure lisibilité des coûts annuels que représentent les factures d’énergie d’un logement. Dès la première page du DPE, les propriétaires pourront trouver une fourchette de prix qui donne une idée générale des dépenses à prévoir concernant :
– l’eau chaude sanitaire ;
– le chauffage ;
– l’éclairage ;
– la ventilation ;
– la climatisation.
Une méthode de calcul révisée
Avant la réforme du diagnostic de performance énergétique, les diagnostiqueurs certifiés utilisaient les données du foyer comme base de leur calcul. Jugé trop hasardeux, le procédé a changé pour s’orienter vers une méthodologie plus factuelle. Ainsi, le nouveau DPE se fonde sur les caractéristiques du bâtiment ou du logement plutôt que sur les pratiques de ses habitants :
– le bâti ;
– les matériaux : isolation, fenêtres, etc.
– le chauffage ;
– l’éclairage ;
– la ventilation ;
– la climatisation.
Ces critères offrent une vue d’ensemble qui permet un calcul représentatif de l’utilisation classique d’un logement.
Le DPE devient opposable
La première version du DPE avait pour objectif d’informer les futurs acquéreurs ou locataires d’un bien sur sa consommation énergétique. La nouvelle version le rend opposable grâce à la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan afin de lutter contre les escroqueries. Ainsi, le diagnostic de performance énergétique prend une valeur juridique puisqu’il engage désormais la responsabilité du vendeur ou du bailleur, mais aussi du diagnostiqueur.
En l’espèce, cela offre une garantie aux locataires ou acheteurs d’un bien sur sa performance énergétique réelle. Si ces derniers doutent de la validité du DPE fourni par le vendeur ou par le bailleur, ils pourront exiger la réalisation d’un nouveau diagnostic. En cas d’écart majeur entre le premier DPE et le nouveau, les locataires ou acquéreurs pourront demander une baisse du prix du loyer ou du prix de vente.
Le DPE devient également opposable aux diagnostiqueurs qui engagent leur responsabilité sur la réalisation du diagnostic. En cas d’erreur, le propriétaire pourra se retourner contre le diagnostiqueur et le poursuivre en justice.
Qui est concerné par le nouveau DPE ?
Le nouveau DPE concerne l’ensemble des biens immobiliers à vocation résidentielle. Il doit donc être réalisé dès lors qu’un bâtiment ou qu’un logement est destiné à la vente ou à la location, et que l’ancien DPE date de plus de 10 ans.
Les tarifs du nouveau DPE
Le montant du nouveau DPE dépend de plusieurs facteurs dont le principal est le choix du diagnostiqueur. En effet, les tarifs du diagnostic de performance énergétique ne sont pas réglementés. Les professionnels certifiés sont donc libres de pratiquer les prix qu’ils souhaitent. La facture peut également varier en fonction de la localisation, de la superficie et de l’équipement du bien immobilier. Il est préférable de comparer les tarifs des diagnostiqueurs agréés avant de fixer un rendez-vous.
La durée de validité du nouveau DPE reste inchangée
La durée de validité du nouveau DPE est de 10 ans, tout comme l’ancienne version.
Attention, il existe deux cas particuliers correspondant à la période transitoire entre les deux versions :
– Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022.
– Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Les autres changements du nouveau DPE
En plus de ses étiquettes simplifiées, de son mode de calcul unifié et de sa durée de validité transitoire, le nouveau DPE apporte quelques changements concernant les travaux et les annonces immobilières.
Dès 2021, les annonces immobilières doivent obligatoirement mentionner la classe « climat » en plus de la classe « énergie ». Cette nouvelle étiquette spécifie les émissions de gaz à effet de serre en kilogramme de CO2/m2 par an. Tous les biens dont le seuil de consommation énergétique dépasse les 330 kWh/m2 par an, au-delà de la classe F, devront indiquer « logement à consommation énergétique excessive » sur l’annonce. Il devra également être fait mention du montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles, ainsi que l’année de référence utilisée.
À partir d’avril 2023, un audit énergétique sera obligatoire pour les logements considérés comme des passoires thermiques. Cela concerne les bâtiments classés F ou G au DPE. Ce dernier permet aux propriétaires de mieux cerner les besoins énergétiques des biens qu’ils souhaitent louer ou vendre. Pour aller plus loin, le DPE fournira une estimation chiffrée des travaux à réaliser afin d’améliorer la performance énergétique du logement et ainsi changer d’étiquette. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation, mais bien d’une recommandation pour de rendre le parc immobilier résidentiel plus décent et moins énergivore.
