L’acte authentique de vente est un acte notarié qui fait souvent suite à la promesse synallagmatique de vente — ou compromis de vente — dans le cadre d’une transaction immobilière. Réalisé par un notaire et enregistré auprès de l’administration fiscale, il scelle la vente. Plus précisément, il constate et valide le transfert de propriété du bien vendu, du vendeur à l’acquéreur. Sa signature est suivie du règlement du prix de vente du bien immobilier ainsi que des frais de notaire, mais aussi de la remise des clés si l’entrée en jouissance n’est pas différée.
Les différents types d’acte authentique de vente
Il existe différents types d’actes authentiques qui accompagnent des moments du quotidien tels qu’un achat immobilier, un mariage ou encore un décès. La raison d’être de l’acte authentique est la sécurisation d’une transaction qui peut opérer dans de nombreux domaines.
Dans le cadre précis de l’immobilier, on retrouve plusieurs types d’actes authentiques de vente adaptés aux circonstances :
- L’acte de vente simple qui intervient dans la plupart des cas. Il est rédigé par un notaire et sa signature scelle la vente d’un bien immobilier entre deux particuliers.
- L’acte de vente par adjudication utilisé lors de la vente aux enchères d’un bien immobilier saisi.
- L’acte de vente en l’état futur d’achèvement agit dans le cas singulier de la vente d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction.
On peut admettre la promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente, comme un acte authentique. En effet, conformément à l’article no 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L’acte de vente authentique, qui sera réalisé par le notaire à la suite de ce compromis, validera le changement de propriété.
Notons enfin que l’acte authentique de vente peut désormais être signé sous format numérique. Ce document a la même valeur juridique que l’acte authentique au format papier.
Les éléments dans l’acte authentique de vente
L’acte authentique de vente est, comme tous les actes officiels, soumis à des règles strictes imposées ici par le décret no 55-44 du 4 janvier 1955. On y retrouve donc les éléments suivants :
- la date en toutes lettres, ainsi que le lieu de la signature de l’acte ;
- l’identité du notaire ainsi que l’adresse de son office ;
- l’identité du vendeur et de l’acquéreur du bien immobilier ;
- la qualification juridique de l’acte ;
- la désignation complète du bien ;
- le prix de vente et les modalités de paiement ;
- la mention de la lecture de l’acte par les parties ;
- la signature.
Si l’acte est réalisé devant témoin, il devra être fait mention de leur identité. De plus, l’acte de vente authentique sera publié au fichier immobilier du service de la publicité foncière. En plus des points listés précédemment, il faudra faire figurer, entre autres et conformément à l’article 34-1 du décret susnommé, les éléments qui suivent :
- la référence de publication du titre de propriété ;
- les charges et conditions ;
- l’entrée en jouissance (représentée par la remise des clés).
Comment se réalise un acte authentique de vente ?
Avant la signature de l’acte de vente, et conformément à l’avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente), le notaire va préparer la vente. Il va donc vérifier l’ensemble des informations inhérentes à celle-ci auprès du propriétaire-vendeur ainsi que les documents annexes (dossier de diagnostic technique). Le but ici est de garantir à l’acheteur que le bien ne comprend aucun vice caché. Dans le cas contraire, le vendeur s’expose à des poursuites qui peuvent aller jusqu’à l’annulation de la vente et le versement de dommages et intérêts.
Lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur et l’acquéreur, ou leurs mandataires munies d’une procuration sont reçus par le notaire. Si l’acquéreur finance l’achat à l’aide d’un prêt, le notaire débloque la somme nécessaire auprès de la banque. Ainsi, le paiement des montants dus peut avoir lieu au moment de la signature de l’acte de vente. Le notaire en fait la lecture avant que chaque partie ne paraphe et signe l’acte. L’acquéreur reçoit alors son titre de propriété et les clés de son bien (sauf si la remise des clés est différée conformément à l’avant-contrat).
Après la signature, le notaire procède à la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière ainsi qu’à son enregistrement auprès de l’administration fiscale.
Les avantages d’un acte authentique de vente
L’acte authentique de vente est un document officiel incontournable dans le cadre d’une transaction immobilière.
D’abord, il représente la sécurité juridique puisque l’acte authentique garantit la validité de la vente et préserve les parties en cas de litige. Le notaire, par son statut d’officier public, à un rôle de protection lors de la transaction immobilière, mais il possède également une posture incontestable. La rédaction de l’acte authentique de vente permet de contractualiser cette transaction. Par ce biais, le notaire confirme la transparence des conditions de vente et le respect des formalités administratives : clauses suspensives, documents annexés, etc.
Une fois l’acte authentique de vente signé, la vente du bien est définitive et indiscutable (sauf cas exceptionnel : vice du consentement ou dol, vice caché).
Quel est le coût d’un acte authentique de vente ?
L’acte authentique de vente fait partie des attributions du notaire et entre dans ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Ces frais sont réglés par l’acquéreur, dans la plupart des cas, lors de la signature de l’acte authentique en même temps que le règlement du prix de vente. Les frais de notaires se décomposent comme suit :
- Les taxes reversées à l’État et aux collectivités (taxe de publicité foncière, taxe départementale et communale) qui représentent 80 % des frais.
- Les débours qui comprennent les dépenses avancées pour le compte de l’acquéreur et qui représentent 10 % des frais.
- Les émoluments qui désignent les honoraires du notaire et qui représentent également 10 % des frais. Ils sont calculés d’après un barème fixé en fonction de la valeur du bien. Ils peuvent encore varier selon le type de bien, neuf ou ancien, de 2 à 8 %.
À noter que la rédaction du compromis de vente est comprise dans ces frais de notaire. Il est donc conseillé de s’en remettre à lui pour constituer cet avant-contrat indispensable au bon déroulement d’une vente immobilière.
Est-il possible de se rétracter après la signature de l’acte authentique ?
Il est possible de se rétracter après la signature de l’acte authentique de vente, dans le cas où ce dernier ne serait pas précédé d’une promesse ou d’un compromis de vente. En effet, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature.
Si l’acte authentique de vente est précédé d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, le délai de rétractation de 10 jours s’applique à compter de la réception de l’avant-contrat. Dans ce cas, la signature de l’acte authentique rend la vente définitive.
Différences entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente ?
Le compromis de vente et l’acte authentique de vente sont deux documents différents, mais complémentaires qui interviennent lors d’une transaction immobilière.
Le compromis de vente est un avant-contrat, au même titre que la promesse unilatérale de vente. Il permet aux deux parties de se mettre d’accord sur les termes de la vente avant de signer un acte authentique. Il offre un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception de l’acte, ainsi que la protection des parties en cas de clauses suspensives non exécutées. Il peut être réalisé par un notaire, par un agent immobilier ou bien par l’une ou l’autre des parties. On l’appelle alors l’acte sous seing privé.
L’acte authentique de vente est un contrat officiel qui scelle la transaction immobilière dans le cadre légal. Il doit être rédigé par un notaire et contient toutes les informations concernant le vendeur, l’acquéreur, l’officier public, la propriété ainsi que les conditions de la vente. Il rend définitif le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur.
